全球房地產(chǎn)市場(chǎng)：分化與再平衡
2018-2019年，受全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇趨勢(shì)放緩影響，長(zhǎng)達(dá)十年之久的全球房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期正在走向拐點(diǎn)。
全球房地產(chǎn)市場(chǎng)享受流動(dòng)性盛宴的曲終時(shí)刻正在來(lái)臨。
由于受到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、各大央行加息，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)高熱正在退去。中國(guó)社科院最新的報(bào)告認(rèn)為，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)受到全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)不穩(wěn)固、各國(guó)貨幣政策沖突以及美國(guó)與其他經(jīng)濟(jì)體之間的潛在經(jīng)濟(jì)沖突，導(dǎo)致全球房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)存在地域上的不均衡。
英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受脫歐影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在不確定性導(dǎo)致市場(chǎng)低迷；澳大利亞悉尼房地產(chǎn)市場(chǎng)，自2017年7月峰值以來(lái)下跌9.5%；瑞銀發(fā)布的《2018全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)》中排列靠前的中國(guó)香港、德國(guó)慕尼黑、加拿大多倫多，均出現(xiàn)下跌跡象；美國(guó)市場(chǎng)受千禧一代主力購(gòu)房人群進(jìn)入和低利率影響，2012年以來(lái)房?jī)r(jià)大幅上漲恢復(fù)至危機(jī)前水平，然而面臨美聯(lián)儲(chǔ)加息進(jìn)程，房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)充滿(mǎn)壓力。
英國(guó)：房?jī)r(jià)漲幅創(chuàng)五年新低
英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)在未來(lái)一段時(shí)間繼續(xù)成為全球樓市中的新聞眼。
英國(guó)脫歐讓英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心大跌，即將在3月29日公布的英國(guó)脫歐結(jié)果，也將在短期影響市場(chǎng)信心。
根據(jù)Hometrack公布的數(shù)據(jù)，英國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)出現(xiàn)連續(xù)5年下跌趨勢(shì)，倫敦在過(guò)去的一年房?jī)r(jià)下跌超過(guò)5%。英國(guó)房屋抵押貸款協(xié)會(huì)(Nationwide)1月4日發(fā)布的報(bào)告顯示，英國(guó)2018年房?jī)r(jià)漲幅從前一年的2.6%下降至0.5%，按年同比增幅創(chuàng)下2013年以來(lái)最慢的一年。
英格蘭央行此前預(yù)測(cè)英國(guó)無(wú)協(xié)議脫歐，會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌30％，市場(chǎng)人士認(rèn)為“難以置信”。“英國(guó)當(dāng)前對(duì)脫歐的焦慮，是當(dāng)前影響市場(chǎng)情緒的主要因素，特別是倫敦地區(qū)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，全球金融危機(jī)遺留的歷史問(wèn)題——全球利率抬升正在成為影響市場(chǎng)的核心因素。”第一太平戴維斯庫(kù)克(LucianCook)說(shuō)。
“除了明顯的政治和經(jīng)濟(jì)不確定性外，2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的問(wèn)題，來(lái)自于加息導(dǎo)致的貸款利率上升所引發(fā)的支付能力變化問(wèn)題。”有專(zhuān)業(yè)人士分析道。
英國(guó)皇家特許測(cè)量師協(xié)會(huì)(RICS)在2018年12月發(fā)布的一份報(bào)告中顯示，英國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)“停滯不前”，2019年銷(xiāo)量預(yù)估下降5%。RICS經(jīng)濟(jì)學(xué)家TarrantParsons分析，當(dāng)前住宅市場(chǎng)需求已經(jīng)開(kāi)始減少，英國(guó)脫歐的不確定性導(dǎo)致購(gòu)房者出現(xiàn)猶豫，但是對(duì)于脫歐達(dá)成協(xié)議，可能會(huì)是利好消息。
受脫歐影響，倫敦的房子銷(xiāo)售時(shí)間出現(xiàn)延長(zhǎng)，瑞銀的報(bào)告顯示，當(dāng)前在倫敦出售一套房子平均需要128天，高于2017年平均77天的水平。此外，39%的掛牌房屋出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)。
德國(guó)：螺旋式上漲見(jiàn)頂？
與英國(guó)相反，德國(guó)的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)逆市上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。2018年德國(guó)柏林的房?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)在全球前列，慕尼黑、法蘭克福、科隆表現(xiàn)亮眼。這主要得益于德國(guó)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、就業(yè)市場(chǎng)的強(qiáng)勁以及人口激增。
占據(jù)歐盟經(jīng)濟(jì)三分之一江山的德國(guó)，連續(xù)八年保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，2017年德國(guó)調(diào)整價(jià)格后的GDP為2.2%，2016年、2015年為1.9%、1.7%，此前德國(guó)基爾經(jīng)濟(jì)研究所預(yù)測(cè)，德國(guó)2018年經(jīng)濟(jì)仍將保持1.9%的增速。
德國(guó)聯(lián)邦勞動(dòng)局1月4日發(fā)布的德國(guó)勞動(dòng)力就業(yè)數(shù)據(jù)顯示，德國(guó)2018年全年的失業(yè)率創(chuàng)下1990年兩德統(tǒng)一以來(lái)同期的最低水平。德國(guó)聯(lián)邦勞動(dòng)局主席舍勒表示，德國(guó)就業(yè)市場(chǎng)在去年取得了非常好的發(fā)展，歸因于德國(guó)經(jīng)濟(jì)的景氣。
德國(guó)樓市的景氣，另一個(gè)因素與激增的人口相關(guān)。德國(guó)近年較高的出生率和2015年以來(lái)的外來(lái)移民增加，德國(guó)人口自2009年以來(lái)至少增加250萬(wàn)人，其中柏林、漢堡的人口增長(zhǎng)較快。
根據(jù)GlobalPropertyGuide數(shù)據(jù)，截止到2018年第三季度，德國(guó)公寓價(jià)格上漲7.55%（扣除通脹后為5.15%），其中慕尼黑是德國(guó)公寓價(jià)格的領(lǐng)跑者，過(guò)去八年里漲幅超過(guò)200%，目前每平方米售價(jià)6000歐元到1萬(wàn)歐元不等；漢堡的公寓價(jià)格僅次于慕尼黑，每平方米價(jià)格5000-9000歐元不等；柏林的價(jià)格維持在每平方米3000歐元到6000歐元之間。
2008年金融危機(jī)之后，低利率的政策導(dǎo)致人們投資房地產(chǎn)的熱情高漲，伴隨加息周期的到來(lái)，讓不少分析人士擔(dān)憂(yōu)德國(guó)樓市是否見(jiàn)頂。德國(guó)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)ImmobilienScout24一項(xiàng)調(diào)查顯示，目前僅有32.4%的人對(duì)未來(lái)看好，相當(dāng)一部分人認(rèn)為，德國(guó)房?jī)r(jià)螺旋式的上漲即將結(jié)束。
黑山：東歐明珠的逆襲
黑山共和國(guó)，這座擁有62萬(wàn)人口的國(guó)家，入境與過(guò)境旅游人口復(fù)合年均增長(zhǎng)7%，帶動(dòng)了超過(guò)200萬(wàn)游客踏上這個(gè)海濱城市。
黑山位于歐洲巴爾干半島亞得里亞海沿岸，擁有293公里的海岸線(xiàn)，被稱(chēng)為“歐洲最后的綠洲”，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在上演逆襲。如果說(shuō)英國(guó)、德國(guó)、法國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，代表了歐洲傳統(tǒng)典型的投資市場(chǎng)，黑山則是以旅游帶動(dòng)的房地產(chǎn)新興市場(chǎng)，吸引俄羅斯、中東、亞洲投資者的目光。
萊坊最新發(fā)布的報(bào)告顯示，優(yōu)質(zhì)海濱物業(yè)價(jià)格平均比內(nèi)陸的同類(lèi)物業(yè)高出40%，港口物業(yè)最高溢價(jià)59%，海濱物業(yè)最高溢價(jià)58.5%，河濱物業(yè)最高溢價(jià)36.8%，湖濱物業(yè)最高溢價(jià)32.7%。開(kāi)發(fā)商奧拉斯考姆(OrascomDevelopmentHolding)開(kāi)發(fā)的盧什蒂察海灣項(xiàng)目就是典型代表，這個(gè)位于海濱的項(xiàng)目加速黑山旅游發(fā)展，并帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)。
盧什蒂察海灣項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)AhmedZaki告訴《中國(guó)房地產(chǎn)金融》記者，由于黑山所處位置，距離巴黎、柏林、莫斯科、迪拜2-3小時(shí)飛機(jī)行程，深受該區(qū)域投資者青睞。黑山市場(chǎng)在2017年第一季度成為GlobalPropertyGuide推薦的全球前六大熱門(mén)房地產(chǎn)投資目的地、歐洲第二熱門(mén)國(guó)家。盧什蒂察海灣的首席執(zhí)行官DarrenGibson表示：“黑山正在穩(wěn)步成為那些尋求高端生活方式的人的首選目的地。”
從購(gòu)房者國(guó)別構(gòu)成來(lái)看，過(guò)去以俄羅斯人為主力人群，目前逐漸形成以歐洲、黑山、中東、美國(guó)、澳大利亞等區(qū)域和國(guó)家的投資者為主。
“真正受市場(chǎng)追捧的原因，來(lái)自黑山在巴爾干半島上的特殊地理位置。”AhmedZaki說(shuō)。2017年黑山正式加入北約，作為歐盟預(yù)備國(guó)，2012年6月，歐盟正式同意與黑山啟動(dòng)入盟談判，按照歐盟委員會(huì)說(shuō)法，預(yù)定計(jì)劃順利的話(huà)，2025年黑山則會(huì)加入歐盟。
受此影響，未來(lái)可能成為歐盟成員國(guó)的黑山，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在成為東歐移民、房地產(chǎn)投資的熱門(mén)目的地。
日本：2020年奧運(yùn)會(huì)下的樓市兩重天
日本房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷上世紀(jì)90年代經(jīng)濟(jì)泡沫的影響，出現(xiàn)長(zhǎng)達(dá)二十多年的下行，至安倍上任前的2013年，日本房地產(chǎn)價(jià)格相比泡沫期頂峰下跌70%。安倍政府2013年上任之后，開(kāi)啟“安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)”——大力推行寬松的貨幣政策刺激經(jīng)濟(jì)，其中房地產(chǎn)作為拉動(dòng)日本經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，步入了快速上漲階段。
2018年7月日本國(guó)土交通省公布了一則新聞，日本各道府縣的基準(zhǔn)地價(jià)，與2017年相比平均上漲0.1%，這是自1991年泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)代以來(lái)，時(shí)隔27年首次出現(xiàn)上漲。其中三大都市圈（東京、名古屋、大阪）的商業(yè)用地價(jià)格上漲4.2%，地方城市中的四大中心城市（札幌、仙臺(tái)、廣島、福岡）則上漲9.2%。
從區(qū)域來(lái)看，漲幅最快的是滑雪勝地北海道，已經(jīng)連續(xù)四年漲幅位居日本之首。位于北海道金三角地帶初世古的裕府(YuKiroro)是開(kāi)發(fā)商Kiro-roResort(初雪谷，又名喜樂(lè)樂(lè))打造的住宅、酒店、滑雪場(chǎng)項(xiàng)目。KiroroResort主席BenjanminLam告訴《中國(guó)房地產(chǎn)金融》，“喜樂(lè)樂(lè)未來(lái)10年將投資超過(guò)1000億日元，計(jì)劃建造住宅和酒店項(xiàng)目，還建設(shè)更多的滑雪道、小徑和纜車(chē)。”由此可見(jiàn)北海道深受投資機(jī)構(gòu)追捧。
從房?jī)r(jià)來(lái)看，北海道是比東京、大阪、名古屋之外漲幅較快的城市，這與獨(dú)特的冬季旅游資源有關(guān)。Ben-janminLam表示，以喜樂(lè)樂(lè)為例，這里具有全球最著名的粉雪雪場(chǎng)（僅存在日本和美國(guó)落基山脈），是韓國(guó)、中國(guó)、泰國(guó)、新加坡、馬來(lái)西亞等諸多冬季運(yùn)動(dòng)愛(ài)好者的打卡之地，在冬季旅游旺季一房難求下，購(gòu)房者一大訴求是解決家庭組團(tuán)出行難題。
BenjanminLam告訴記者，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)在2015年放寬簽證之后，受到游客刺激帶動(dòng)商業(yè)及旅游有關(guān)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)快速發(fā)展，推動(dòng)度假住宅市場(chǎng)持續(xù)向好。有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)2020年?yáng)|京奧運(yùn)會(huì)、2025年大阪世博會(huì)，將分別帶動(dòng)3300萬(wàn)、3000萬(wàn)人次游客到訪(fǎng)，這為市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)提供了外部動(dòng)力。
但是日本房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重，三大都市圈人口集中，以及旅游有關(guān)房地產(chǎn)出租和銷(xiāo)售呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。而在人口老齡化趨勢(shì)下，廣大的鄉(xiāng)村正在面臨凋敝，房屋空置、出租困難現(xiàn)象普遍，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期來(lái)看，與其他上漲地區(qū)呈現(xiàn)冰與火的反差，這也是人口老齡化在社會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大寫(xiě)照。
美國(guó)：房地產(chǎn)增長(zhǎng)遭遇加息魔咒
全球流動(dòng)性盛宴制造的一大市場(chǎng)是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
2008年次債危機(jī)之后，美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)啟量化寬松政策，人們忘卻了最近一次危機(jī)的由來(lái)，再一次加入財(cái)富增長(zhǎng)的快車(chē)。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2012年開(kāi)始連續(xù)六年的大牛市，美國(guó)聯(lián)邦住宅供給機(jī)構(gòu)監(jiān)察辦公室(OFHEO一HPI)發(fā)布的房?jī)r(jià)指數(shù)和美國(guó)標(biāo)準(zhǔn)普爾20大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)顯示已突破歷史新高，房?jī)r(jià)觸及2008年金融危機(jī)時(shí)期水平。
2015年之后，美聯(lián)儲(chǔ)停止量化寬松，并開(kāi)啟加息周期，截止到2018年12月20日，美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)行了9次加息，由0.25%上調(diào)至2.5%，每輪25個(gè)基點(diǎn)。美國(guó)30年期抵押貸款利率一度升了5.17%，創(chuàng)下2009年9月以來(lái)最高水平，這令購(gòu)房者習(xí)慣4%利率水平來(lái)說(shuō)，購(gòu)房壓力遞增。
最新發(fā)布的美國(guó)標(biāo)普CoreLogic凱斯-席勒數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)20個(gè)大城市房?jī)r(jià)2018年10月份同比上漲5.03%，連續(xù)七個(gè)月持續(xù)下降。彭博社報(bào)道認(rèn)為，在抵押貸款利率走高和房?jī)r(jià)上漲雙重壓力下，需求端出現(xiàn)疲軟跡象。高盛在其報(bào)告中認(rèn)為，2012年至今的美國(guó)房地產(chǎn)大牛市已經(jīng)結(jié)束，接下來(lái)進(jìn)入低速增長(zhǎng)的階段。“2019年盡管面臨逆風(fēng)因素，我們依然預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)總體軟著陸。”
從買(mǎi)家來(lái)看，購(gòu)房者面對(duì)利率水平升高的背景下，意味著買(mǎi)得起房的人在減少。當(dāng)美國(guó)30年期抵押貸款利率突破6%時(shí)，意味著典型買(mǎi)家將難以承受的。美聯(lián)儲(chǔ)有可能在2019年加息三次，美國(guó)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)Zillow預(yù)計(jì)利率將至少達(dá)到5.5%，高于2009年時(shí)期。
Zillow最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年美國(guó)住房市場(chǎng)總值增加了1.9萬(wàn)億美元，達(dá)到33.3萬(wàn)億美元，增速6.2%。截至2018年12月，美國(guó)房屋價(jià)格的中位數(shù)是22.28萬(wàn)美元，高于2007年高點(diǎn)的20萬(wàn)美元，與此輪房地產(chǎn)復(fù)蘇2012年低點(diǎn)14.86萬(wàn)美元相比，上漲超過(guò)50%。
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